Несмотря на то, что в настоящее время на большинство земельных участков в установленном законом порядке оформлены документы, подтверждающие факт их существования как индивидуально-определенных объектов недвижимости, это не гарантирует их неприкосновенности и защищённости от посягательства посторонних лиц.
Дело в том, что, как показывает практика, большинство земельных участков не имеют четко установленных границ. Прежде всего, это касается тех участков, которые в соответствии с частью 1 статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) считаются ранее учтенными земельными участками, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу данного закона.
Между тем, информация о границах земельных участков и их координатах является одной из уникальных характеристик объектов недвижимости, которая согласно статье 7 Закона о кадастре вносится в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) при постановке земельного участка на кадастровый учет.
Отсутствие установленных в соответствии с законом границ у земельного участка влечет за собой множество негативных последствий.
Наиболее тяжёлое из них квалифицируется статьёй 7.1 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации как самовольное занятие земельного участка.
Под самовольным занятием понимается использование земельного участка или части земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок.
Неустановленные границы земельного участка как раз могут привести к непреднамеренному самовольному занятию какой-то части соседних земельных участков, за что предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Стоит отметить, что с 1 марта 2015 года размеры штрафов по статьям, отнесенным к компетенции Росреестра, многократно увеличились. Штрафы за самовольное занятие земельного участка в отношении физических лиц могут составить от 10 до 100 тысяч, юридических лиц — от 100 до 200 тысяч рублей при неопределённой кадастровой стоимости. После перехода Саратовской области на систему исчисления налогов и штрафов по кадастровой стоимости объекта размер штрафа за это правонарушение для физических лиц будет составлять 1-1,5 %, для юридических – 2-3 % кадастровой стоимости.
Отсутствие установленных границ земельного участка чревато и другими осложнениями: во-первых, это ограничение свободы распоряжения земельным участком, заключающееся в невозможности разделить такой участок или объединить его со смежным участком; во-вторых, вероятность возникновения разного рода споров и судебных разбирательств с соседями, касающихся установления реальных границ участка на местности; в-третьих, это угроза предъявления соседями требований о сносе тех построек, которые расположены в непосредственной близости к границе земельного участка.
В свою очередь, наличие у земельного участка установленных границ и их координат позволяет оценить его реальную площадь и местоположение, что оказывает влияние на параметры разрешенного на участке строительства, и тем самым повысить его рыночную стоимость и степень коммерческой привлекательности.
Так как же узнать, установлены ли границы у принадлежащего Вам земельного участка и имеются ли об этом сведения в ГКН?
Информация о местоположении границ земельного участка и его координатах содержится в разделах КВ.5 и КВ.6 кадастровой выписки о земельном участке. Также в данных разделах указываются кадастровые номера смежных земельных участков и, при наличии такой информации в ГКН, почтовые адреса и (или) адреса электронной почты собственников смежных земельных участков, что может быть полезным не только при согласовании границ, но и при решении других вопросов, касающихся соседних участков.
В случае отсутствия в ГКН сведений о границах земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ГКН координаты определены с точностью, ниже нормативной, в строке 15 «Особые отметки» кадастровой выписки либо кадастрового паспорта указывается: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». Подобная формулировка означает, что местоположение земельного участка на местности не определено и для установления его границ Вам будет необходимо обратиться к кадастровому инженеру.
Для получения сведений из ГКН в виде кадастровой выписки о земельном участке необходимо обратиться в офис приёма-выдачи документов Кадастровой палаты или в любой многофункциональный центр (МФЦ) с запросом о предоставлении сведений из ГКН.
Ещё более быстрым способом получения сведений из ГКН является направление электронного запроса через сайт Росреестра (https://rosreestr.ru). Для этого достаточно в разделе «Электронные услуги и сервисы» найти вкладку «Получение сведений из ГКН» и заполнить форму запроса, не требующую от заявителей специальных навыков, знаний и дополнительных условий.
